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Como y donde reclamar los defectos de una vivienda nueva

Publicado por benjamin.inmobiliariarazo@gmail.com en mayo 28, 2023
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Para evitar que el consumidor se encuentre indefenso al realizar operaciones de compra o arrendamiento de bienes inmuebles, el Código Civil Federal de Mexico contempla el término de vicios ocultos, el cual hace referencia a diversos tipos de desperfectos que no son detectables a simple vista o de los que el comprador no fue informado al adquirir un inmueble. Estos pueden ir desde defectos de acabado hasta daños materiales y desperfectos graves en los elementos estructurales que comprometan la estabilidad de una edificación.

Lamentablemente, encontrar vicios ocultos en inmuebles recientemente adquiridos en una propiedad de reciente construcción es mucho más común de lo que uno podría imaginarse. ¿Qué hacer cuando uno se encuentra en una situación en la que se detectan defectos una vez que la familan se mudó al nuevo hogar?

 

Haz una inspección profunda del inmueble.

Una de las principales recomendaciones antes de comprar una vivienda es revisar a profundidad la calidad de su construcción e instalaciones antes de la firma del contrato de compraventa. No obstante, es importante señalar que aún después de firmar el contrato y realizar el pago por el total del valor de la vivienda o te encuentras en el proceso de realizar los pagos periódicos acordados aún tienes la posibilidad de reclamar los defectos originados por vicios ocultos que vayas encontrando.

Puedes efectuar esta inspección por ti mismo; sin embargo, lo más recomendable es apoyarte en profesionales de la construcción, como arquitectos e ingenieros civiles. Estos profesionistas cuentan con el conocimiento y la experiencia necesarias para detectar defectos ocultos. Además, su opinión profesional tendrá mucho mayor peso en un eventual proceso legal.

En adición, un profesionista de la construcción te dará un diagnóstico general de la edificación, informándote acerca de su estado físico general y determinando la vida útil de la construcción e instalaciones.

 

Documenta toda la evidencia recabada.

Durante este proceso el profesional que hayas contratado formará un archivo o expediente con todas las evidencias recabadas, como fotografías y videos, que sustenten lo declarado en su reporte final de inspección.

Al final del proceso de inspección se te deberá entregará este expediente, el cual debes archivar en un lugar seguro ya que será de ayuda indispensable en la eventualidad de tener que reclamar vicios ocultos al vendedor.

 

Negocia un mutuo acuerdo con el vendedor.

Antes de hacer una reclamación de vicios ocultos ante instancias legales lo más recomendable es negociar con el vendedor y tratar de llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes. Así, ambos podrán evitarse los gastos económicos y de tiempo que implica un proceso de demanda civil.

 

Inicia un proceso judicial.

Si esta negociación no resulta favorable, deberás llevar tu reclamación por vicios ocultos a las instancias legales. Acude con un abogado civil con experienca en el ramo inmobiliario para interponer una demanda judicial al vendedor ante un juzgado de lo civil, donde se iniciará un proceso para esclarecer los hechos y determinar un fallo.

Eventaulmente, el juez designará a peritos imparciales que deberán determinar si efectivamente hay existencia de vicios ocultos. El abogado encargado de tu representación te deberá acompañará en todo el proceso y te informará de su estado hasta que se dictamine una sentencia.

Es importante mencionar que la responsabilidad por vicios ocultos es objetiva. Es decir, en caso de que se demuestre su presencia, el vendedor deberá responder por los vicios ocultos aún si desconocía de su existencia al momento de realizar la venta y aunque su aparición no haya sido directamente por culpa suya.

 

Acciones que pueden ser determinadas por el juez para compensar por la existencia de vicios ocultos.

En caso de que en tu reclamación por vicios ocultos se determine que sí hay existencia de estos en el inmueble, el juez dictará alguna de las siguientes acciones para compensarte como comprador:

Acción estimatoria.

También conocida como quanti minoris, consiste en la reducción del precio de venta del inmueble establecido en el contrato. El monto de esta reducción será determinado por el juez con base en los resultados de la investigación pericial.

Saneamiento.

En este caso el vendedor se hace responsable del defecto de la construcción y se compromete a pagar en su totalidad las reparaciones necesarias, sin importar si tenía o no conocimiento de su existencia al momento de la venta.

Resolución de contrato.

También llamada acción redhibitoria, se trata de la cancelación del contrato de compraventa a favor del comprador. En este caso el vendedor deberá hacer la devolución total del precio abonado por este.

Acción indemnizatoria.

Consiste en pagar al comprador una indemnización adicional por daños y perjuicios causados por dichos defectos del inmueble. Esta acción procede en caso de que se demuestre que el vendedor tenía conocimiento previo de los defectos y aún así procedió con la venta del inmueble.

 

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Como este tipo de situaciones no están contempladas en la legislación, no se especifica un plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda. Sin embargo, con base en las legislaciones de otros países y la interpretación de otras figuras similares en el Código Civil mexicano se puede tener una idea de cuáles deben ser estos plazos según el origen de estos defectos:

Por daños estéticos.

En el caso de daños en los acabados como losetas, pintura, marcos, entre otros; el plazo de reclamación por vicios ocultos es de un año a partir de la entrega del inmueble. En este caso se incluyen solamente elementos propios del inmueble y no otros que vengan incluidos pero no sean parte de este, como muebles, electrodomésticos o accesorios.

Cuestiones de habitabilidad.

Daños de habitabilidad se entienden como los defectos en elementos necesarios para el funcionamiento eficiente del inmueble. Por ejemplo, goteras en los techos, filtraciones de humedad en paredes o mal funcionamiento de las instalaciones de agua, electricidad y/o gas. Para este tipo de afectaciones se tiene un plazo de reclamación de tres años a partir de la entrega del inmueble.

Riesgos estructurales.

Para afectaciones más graves que lleguen a comprometer la estabilidad de la edificación, y por lo tanto la integridad física de los habitantes del inmueble, el plazo estipulado para reclamar vicios ocultos es de hasta 10 años. Tal es el caso de fisuras y cuarteaduras en muros de carga, hundimiento de cimentaciones, inclinación o caída de pilares, entre otros.

 

Si te encuentras en la necesidad de hacer una reclamación por vicios ocultos, busca primero la asesoría profesional de expertos en construcción y en temas legales, y sigue estos consejos para llegar a un acuerdo con tu vendedor que te satisfaga al comprar una nueva vivienda.

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